土地に関する登記についてまとめました。土地の登記とは、分筆、合筆、地積更正、地目変更、表題登記など様々な登記があります。以下でそれぞれの登記について説明していきます。

分筆登記

1つの土地を2つ以上に分割する登記です。 土地の一部売買や、相続による遺産分割などにより、土地を分割する必要がでてきます。その場合にはこの、土地分筆登記が必要です。
平成17年までは新しく分筆する土地だけを測量をすればよかったのですが、法改正により、分割前の土地全体の測量と調査が必要になりました。その際、土地の境界が間違いないという承諾書（境界確認書）を作成しますので、隣接地所有者全員の署名捺印、印鑑証明書が必要になります。隣接の皆様には私たちが挨拶に伺い、ご協力を仰ぐことになります。また、登記簿の面積と、現地の面積が大幅に違った場合には地積更正登記も合わせて必要になります。

合筆登記

2つ以上の接続した土地を1つの土地にするための登記になります。 複数の土地を一元管理したい場合などに必要になってきます。
その際、原則的には大きい数字の地番を削除し、小さい数字の地番に情報をまとめて表示することとなります。
そして合筆登記は上記で説明したとおり、登記記録を削除（閉鎖）する手続きとなるため、一般的な不動産登記よりもより慎重な取扱をしなければなりません。そこで、以下のような合筆登記の制限が設けられています。

• 地図では接続しているが、現地では接続していない土地
• 地番区域が異なる場合
• 地目（現況も含む）が異なる場合
• 所有者や、その氏名、住所が異なる場合
• 所有権以外の権利に関する登記がある場合（例外あり）

ちなみに、所有権の登記がある土地の合筆登記が完了すると、登記完了証に加え、登記識別情報が法務局より通知されます。

地目変更登記

土地の利用状況が変わったときに必要で、登記記録と現地の状況を一致させるための登記です。
土地の利用状況が変わった時とは、例えば畑を駐車場に変えた場合や、駐車場に家を建てた場合などです。
ただし、農地を他の地目（例えば宅地や雑種地）に変更する場合には地目変更登記に加え、農地転用の手続きが必要となります。この手続は主に行政書士が取り扱っている業務で、必要な書類を作成し、農業委員会に提出する流れとなります。なぜ農地転用の手続きまで求められるのかというと、国土面積が小さく、食料自給率の低い日本ですので、農地を守っていく必要があるためです。
また、畑を宅地にするため、造成し、更地になっている状態のときには、家を建てる予定がハッキリしているため、雑種地に地目を変更する必要はありません。最終的に家が建ったあとに宅地に地目変更するだけで済みます。
そして、この地目変更登記をしていない場合には、課税のための固定資産台帳の地目と、登記簿の地目が異なっている場合がありますので、ぜひ現況の地目に登記簿を修正されることをおすすめします。

地積更正登記

登記記録の面積（地積）と、現地の面積が異なっている場合に必要となる登記です。
土地の境界がわからない場合や、売買や融資のために正確な登記記録に正すときに必要な手続きとなります。
平成17年以降に分筆されていなかったり、土地区画整理や地籍調査が行われていない土地の場合は、明治時代の測量を基にした面積である可能性が高く、現在の高度な測量技術の結果と比較した場合、大きな誤差がでてくる場合があります。その誤差が基準値よりも大きかった場合は、この地積更正登記を行い、正しい面積に修正しなければなりません。
地積更正登記をした結果、土地の面積が大きくなり、固定資産税が増えてしまうこともありますが、この登記を怠った結果、大切な財産を知らず知らずのうちに失っている場合もありますので、注意が必要です。ちなみに、分筆登記と同じく境界確認が必要ですので、隣接地所有者の方々に協力を仰ぐことになります。

表題登記

公有水面の埋立時、あるいは無番地（地番がない土地）に地番をつけるときなどに必要となる登記です。

この他にも土地滅失登記、土地地積変更登記、地図訂正の申出などあります。不動産の登記に関することならなんでもご相談ください。お待ちしております。